Im Rahmen einer durch unser Büro durchgeführten Vor-Voruntersuchung für den Reuterkiez zur Prüfung des Einsatzes einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB wurde festgestellt, dass die Voraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung, das Vorhandensein eines baulichen Aufwertungspotenzials, eines Aufwertungsdrucks und eines sozialen Verdrängungspotenzials im Gebiet in verschiedenen Ausprägungen vorhanden sind.
Für die mögliche Einführung des sozialen Erhaltungsrechts sind jedoch vertiefende Untersuchungen als zweiter Verfahrensschritt erforderlich. Mit der Voruntersuchung wird dieser zweite Verfahrensschritt zur Festlegung eines sozialen Erhaltungsgebietes eingeleitet. Dazu werden folgende Fragestellungen beantwortet:
- Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?
- Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur?
- Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten?
- Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche (Schutz-)Ziele können mit einer sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden?
- Wie ist das potenzielle Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können?
- Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Quartier Reuterplatz entfalten, wenn es soziales Erhaltungsgebiet werden sollte?
- Mit welchen Kriterien für Genehmigungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 kann die Durchsetzung der Erhaltungsziele ermöglicht und rechtssicher gewährleistet werden?
Im Ergebnis der Voruntersuchung wird somit festgestellt, ob sich die Ergebnisse der Vor-Voruntersuchung bestätigen lassen und somit die Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen. Für diesen wahrscheinlicheren Fall wird eine räumlich klar abgegrenzte Gebietskulisse auf Blockebene vorgeschlagen und ein Satzungsentwurf einschließlich einer ausführlichen Begründung vorgelegt. Für einen wirkungsvollen und an den Erfordernissen orientierten Einsatz werden gebietsbezogene Genehmigungskriterien empfohlen. Falls die Anwendungsvoraussetzungen doch nicht vorliegen sollten, wird für die Öffentlichkeit und die Bezirkspolitik eine ausführliche Erläuterung erstellt.
