LPG

Sozialstudien Kreuzberg-Nord

Zeitraum: laufend (seit Mai 2017)
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin Friedrichshain-Kreuzberg
Kurzbeschreibung: Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für die Quartiere Askanischer Platz/Mehringplatz und Moritzplatz/Wassertorplatz

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Voruntersuchung Silbersteinstr.-Hertzbergplatz

Zeitraum: Januar 2017 bis Juli 2017
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin-Neukölln
Kurzbeschreibung: Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für die Quartiere Hertzbergplatz/Treptower Str. Nord und Silbersteinstr./Glasower Str.

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Nachuntersuchung Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt

Zeitraum: Juli 2015 bis Februar 2016
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin-Neukölln
Kurzbeschreibung: Vertiefende Nachuntersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Erhaltungsgebietes Oranienburger Vorstadt

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Für die Fortführung von sozialen Erhaltungsgebieten sind regelmäßig die Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen, indem das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt werden, um mögliche städtebauliche Folgen und die Veränderung der Auslastung von öffentlichen Infrastrukturen abschätzen zu können. In diesem Sinne ist das Ziel der Nachuntersuchung zu ermitteln, ob die Anwendungsvoraussetzungen überhaupt noch vorliegen. Neben der Analyse sekundärstatistischer Daten ist die Durchführung einer kleinräumigen Haushaltsbefragung zielführend, um vertiefende Informationen zur Ausstattung der Wohnungen, der Miethöhe und den Einkommensverhältnissen sowie der Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können. Folgende Fragestellungen sollen durch die Nachuntersuchung beantwortet werden:

  • Wie setzt sich die Wohnbevölkerung in der Oranienburger Vorstadt zusammen?
  • Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur?
  • Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten?
  • Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche konkreteren Schutzziele können mit einer sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden?
  • Ist das soziale Erhaltungsgebiet räumlich eindeutig abgegrenzt, um innerhalb des Geltungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können?
  • Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Quartier Oranienburger Vorstadt entfalten, wenn es soziales Erhaltungsgebiet bleibt?

Im Rahmen der vertiefenden Nachuntersuchung wird das Untersuchungsgebiet hinsichtlich der Wohnbevölkerung, des Gebäudebestands und des Wohnungsangebotes sowie der öffentlichen Infrastruktur blockscharf analysiert. Darauf aufbauend werden besondere städtebauliche Gründe und mögliche Konsequenzen ermittelt, die durch eine (weitere) Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung insbesondere für die soziale Infrastruktur und die Wohnraumversorgung zu erwarten sind.

Im Ergebnis der Voruntersuchung wird festgestellt, ob die Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung noch vorliegen. Für diesen Fall wird ein neuer Satzungsentwurf einschließlich einer ausführlichen Begründung erstellt. Für einen wirkungsvollen und an den Erfordernissen orientierten Einsatz werden gebietsbezogene Genehmigungskriterien empfohlen. Dazu werden der räumliche Geltungsbereich überprüft und passgenaue Prüfkriterien zur rechtssicheren Begründung und Durchsetzung der Erhaltungsziele einer sozialen Erhaltungsverordnung erarbeitet.

Vgl. Informationen zu den Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte [Link]

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Voruntersuchung Soziale Erhaltungssatzung Schillerpromenade

Zeitraum: Juni 2015 bis Dezember 2015
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin-Neukölln
Kurzbeschreibung: Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Quartier Schillerpromenade

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Für die mögliche Einführung des sozialen Erhaltungsrechts im Quartier Schillerpromenade sind das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial zu ermitteln. Neben einer breiten Analyse sekundärstatistischen Datenmaterials ist die Durchführung einer kleinräumigen Haushaltsbefragung im Quartier notwendig, um ergänzende Informationen zur Ausstattung der Wohnungen, der Miethöhe und Einkommensverhältnissen sowie der Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können. Dazu werden folgende Fragestellungen beantwortet:

  • Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?
  • Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur?
  • Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten?
  • Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche (Schutz-)Ziele können mit einer sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden?
  • Wie ist das potenzielle Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können?
  • Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Quartier Schillerpromenade entfalten, wenn es ein soziales Erhaltungsgebiet werden sollte?
  • Inwieweit kommt es zu Überschneidungen von Geltungs- und Regelungsbereichen im Zusammenhang mit der im Gebiet festgesetzten städtebaulichen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und welche Auswirkungen ergeben sich daraus für die aufzustellenden Prüfkriterien und die Genehmigungspraxis?

Im Ergebnis der Voruntersuchung wird festgestellt, ob die Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gegeben sind. Für diesen Fall wird eine räumlich klar abgegrenzte Gebietskulisse auf Blockebene vorgeschlagen und ein Satzungsentwurf einschließlich einer ausführlichen Begründung vorgelegt. Für einen wirkungsvollen und an den Erfordernissen orientierten Einsatz werden gebietsbezogene Genehmigungskriterien empfohlen. Falls die Anwendungsvoraussetzungen doch nicht vorliegen sollten, wird für die Öffentlichkeit und die Bezirkspolitik eine ausführliche Erläuterung erstellt.

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Voruntersuchung Soziale Erhaltungssatzung Reuterkiez

Zeitraum: April 2015 bis November 2015
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin-Neukölln
Kurzbeschreibung: Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für den Reuterkiez

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Im Rahmen einer durch unser Büro durchgeführten Vor-Voruntersuchung für den Reuterkiez zur Prüfung des Einsatzes einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB wurde festgestellt, dass die Voraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung, das Vorhandensein eines baulichen Aufwertungspotenzials, eines Aufwertungsdrucks und eines sozialen Verdrängungspotenzials im Gebiet in verschiedenen Ausprägungen vorhanden sind.

Für die mögliche Einführung des sozialen Erhaltungsrechts sind jedoch vertiefende Untersuchungen als zweiter Verfahrensschritt erforderlich. Mit der Voruntersuchung wird dieser zweite Verfahrensschritt zur Festlegung eines sozialen Erhaltungsgebietes eingeleitet. Dazu werden folgende Fragestellungen beantwortet:

  • Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?
  • Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur?
  • Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten?
  • Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche (Schutz-)Ziele können mit einer sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden?
  • Wie ist das potenzielle Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können?
  • Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Quartier Reuterplatz entfalten, wenn es soziales Erhaltungsgebiet werden sollte?
  • Mit welchen Kriterien für Genehmigungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 kann die Durchsetzung der Erhaltungsziele ermöglicht und rechtssicher gewährleistet werden?

Im Ergebnis der Voruntersuchung wird somit festgestellt, ob sich die Ergebnisse der Vor-Voruntersuchung bestätigen lassen und somit die Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen. Für diesen wahrscheinlicheren Fall wird eine räumlich klar abgegrenzte Gebietskulisse auf Blockebene vorgeschlagen und ein Satzungsentwurf einschließlich einer ausführlichen Begründung vorgelegt. Für einen wirkungsvollen und an den Erfordernissen orientierten Einsatz werden gebietsbezogene Genehmigungskriterien empfohlen. Falls die Anwendungsvoraussetzungen doch nicht vorliegen sollten, wird für die Öffentlichkeit und die Bezirkspolitik eine ausführliche Erläuterung erstellt.

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Grobscreening Berlin-Mitte

Zeitraum: September 2014 bis April 2015
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin-Mitte
Kurzbeschreibung: Bezirksweites Grobscreening des Bezirks Berlin-Mitte als vorbereitende Untersuchung zur Ermittlung von potenziellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB

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Aufbauend auf dem Beschluss der BVV Mitte vom 13.08.2013 strebt das Stadtentwicklungsamt des Bezirks an, Schritte zum Schutz der Bewohnerinnen und Bewohner vor Verdrängung einzuleiten. Dazu gehören neben der Erhöhung des Wohnungsangebotes durch Neubau, Nachverdichtung und der Rückführung zweckentfremdeten Wohnraums auch Maßnahmen zur Bestandssicherung und zum Erhalt bedarfsgerechten Wohnraums. Das soziale Erhaltungsrecht kann hierfür ein adäquates Instrument sein. Der Bezirk Mitte verfügt derzeit über ein soziales Erhaltungsgebiet – die Oranienburger Vorstadt – das am 23.10.2003 von der BVV Mitte festgesetzt wurde. Eine Untersuchung im Teilgebiet Moabit/Lehrter Straße im Jahr 2011 kam zu dem Schluss, dass ein zielführender Einsatz einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Bau GB nicht gegeben sei, Ansatzpunkte für eine Veränderung der Sozialstruktur jedoch entwicklungsabhängig gesehen werden und eine fortlaufende Überprüfung des Gebietes angeraten wird.

Mit dem bezirksweiten Grobscreening für den Bezirk Mitte wird ein erster Verfahrensschritt zur Festlegung von weiteren sozialen Erhaltungsgebieten durchgeführt. Das städtebauliche Aufwertungspotenzial und der daraus möglicherweise resultierende soziale Verdrängungsdruck auf die Wohnbevölkerung werden bezirksweit untersucht, um Gebiete zu identifizieren, für die der Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB in Frage kommt. Dazu werden

  • die städtebaulichen und soziodemografischen Strukturen der 10 Bezirksregionen und 41 Planungsräume mit Hilfe eines Indikatorensets aus sekundärstatistischen Daten analysiert,
  • das bauliche Aufwertungspotenzial, der derzeitige und zukünftige Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial abgeleitet,
  • darauf aufbauend Verdachtsgebiete identifiziert, die die Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung erfüllen und
  • abschließend der weitere, vertiefende Untersuchungsbedarf skizziert, um den rechtssicheren Einsatz des Instruments der sozialen Erhaltungsverordnung zu gewährleisten.

Im Ergebnis liegen Empfehlungen für räumlich klar abgegrenzte Stadtquartiere vor, die Bedingungen und grundsätzlich die Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung erfüllen und für vertiefende Nachuntersuchungen in Frage kommen. Daneben werden gebietsbezogene Vorschläge für mögliche Genehmigungskriterien erarbeitet, um – sofern erforderlich – einen wirkungsvollen Einsatz des städtebaulichen Instruments vorzubereiten.

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Vor-Voruntersuchung Erhaltungssatzung Reuterkiez

Zeitraum: März 2014 bis Mai 2014
Auftraggeber: Bezirksamt Berlin-Neukölln
Kurzbeschreibung: Studie zur Feststellung des Handlungserfordernisses sowie der rechtlichen Voraussetzungen zum Einsatz einer sozialen Erhaltungssatzung im Reuterkiez

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Der Reuterkiez in Nord-Neukölln hat sich in den letzten Jahren wie viele Gebiete im Berliner Innenstadtbereich zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Im Zuge berlinweiter Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt keimt im Untersuchungsgebiet die Befürchtung, dass durch die Zunahme von Bautätigkeiten im Bestand das Mietniveau ansteigt, sich der Konkurrenzdruck um preisgünstigen Wohnraum verstärkt und damit eine Veränderungen der Bewohnerstruktur einhergeht.

Aus bezirklicher Sicht gibt es nur wenige städtebauliche und wohnungspolitische Eingriffsmöglichkeiten, um die genannten Entwicklungen beeinflussen zu können. Eine Möglichkeit sind soziale Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg machen bereits seit mehreren Jahre von dem städtebaulichen Instrument Gebrauch. Seit 1995 wurden in Friedrichshain-Kreuzberg für neun Gebiete Milieuschutzsatzungen erlassen, in Pankow wurden seit 1997 zehn soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt.

Die durch das Bezirksamt Neukölln an die LPG vergebene Vor-Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer sozialen Erhaltungssatzung für den Reuterkiez hatte das Ziel, die Handlungserfordernisse zur Einrichtung eines Milieuschutzgebietes und die Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen im Gebiet zu prüfen. Sie dient als Grundlage für eine Entscheidung zum weiteren Vorgehen im Reuterkiez auf politischer Ebene.

Das Ergebnis der Untersuchung ist, dass grundsätzlich die Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung gegeben sind. Die endgültige Entscheidung über den Erlass einer solchen Satzung obliegt den politischen Gremien. Die Empfehlungen wurden in den politischen Diskurs überführt.

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